Постоянные читатели

понедельник, 7 июня 2010 г.

Элитный коттедж. Удобства за забором?


Элитный коттедж. Удобства за забором?
Собираясь приобрести дом в коттеджном поселке, потенциальный покупатель сталкивается с большим разнообразием представленных предложений. И даже если он представляет, какой нужен дом и где он должен быть расположен, вопрос с требуемой инфраструктурой обстоит сложнее: в разных поселках она различается как по своему составу, так и по обременению, которым ложится на покупателя.

Инфраструктура и класс

Стандартного набора инфраструктуры для разных классов коттеджных поселков нет. Более того, поселок может быть элитным и при отсутствии инфраструктуры, а эконом-класс может содержать полную инфраструктуру. Например, Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» говорит, что во всех поселках рядом с Жуковкой нет вообще собственных объектов, вся инфраструктура сосредоточена в отдельных ТЦ вдоль Рублевки. «Здесь в основном расположены поселки, которые были построены в 90-х и начале 2000 гг. В основном в них есть только охрана. Недостаток внутренней инфраструктуры вполне компенсируется разнообразием внешней», - рассказал эксперт.

Елена Максименкова, заместитель генерального директора ИК МГСН говорит, что все зависит от того, где расположен объект и для каких целей (предположительно) будет приобретаться дом за городом. На рынке крайне мало поселков с одинаковой инфраструктурой. По словам эксперта, если, например, объект расположен более чем в 20 км от МКАД, вдоль береговой линии реки или водохранилища, то желательно, чтобы он имел благоустроенную набережную и яхт-клуб. Такой дом будут покупать люди, которые планируют жить и отдыхать за городом.

Если объект расположен в непосредственной близости от Москвы (не более 5 км от МКАД), то покупка дома, скорее всего, рассматривается как альтернатива квартире для постоянного проживания. Инфраструктура таких объектов не должна быть перенасыщена, но при этом проект должен обладать всем необходимым для комфортного проживания. «Например, проект бизнес-класса «Резиденция Рублево» расположен на Новорижское ш., всего в 1 км от МКАД, в 5 минутах езды от станций метро «Мякинино» и «Строгино» и рассчитан на активных людей, ценящих время и имеющих высокие требования к уровню и набору сервисных услуг. Комплекс включает 67 дуплексов - 134 резиденции, которые расположены в лесопарковой зоне на территории 24 га. Проектом предусмотрена единая концепция благоустройства и собственная служба сервиса, работающая по системе "все включено". Для данного проекта наличие развлекательной инфраструктуры будет лишним обременением для бюджета. Вся необходимая для досуга инфраструктура находится рядом с проектом «Резиденция Рублево». В нескольких минутах езды от резиденций - крупнейший в России торгово-развлекательный комплекс «Крокус-Сити», яхт-клуб с рестораном «Shore House», всесезонный горнолыжный комплекс», - рассказала госпожа Максименкова.

Кто платит


Покупателю, решившему обзавестись домом в поселке, «богато укомплектованном» инфраструктурой, важно понимать, как будет происходить оплата всех построенных изысков. Понятно, что платить в любом случае придется ему. Вопрос только в том, сколько и в каком порядке.

Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty говорит, что обычно вся инфраструктура дополняет себестоимость продаваемого жилья, но текущие расходы на содержание оплачиваются из платежей посетителей. «Иногда инфраструктура содержится за счет жителей и их абонентских платежей. В редких случаях инфраструктура может быть прибыльной и самоокупаемой, когда объекты рассчитаны не только на жителей поселков, но и на внешних посетителей», - рассказал эксперт.

Наталья Бланкова рассказала, что за все изыски инфраструктуры (их функционирование) платят жители поселков. Затраты на их строительство несут девелоперы. Что касается размера ежемесячных платежей, то он оговаривается заранее при покупке дома. По словам эксперта, расчет может производиться тремя способами: фиксированный платеж за домовладение (это больше характерно для элитных проектов), определяется метражом дома, и комбинированный (фиксированная часть за дом + определенная ставка за землю).

Наиболее часто используется второй вариант – есть ставка за квадратный метр и чем большее дом, тем выше оплата.

В среднем, по словам Натальи Бланковой, в поселках бизнес-класса эксплуатационные расходы составляет 45-75 руб./кв.м. При этом ставка зависит от типа домовладения – для коттеджей она самая низкая, для таунхаусов выше и самая высокая для квартир (это обусловлено площадью домовладений – у коттеджей она самая большая, а у квартир самая маленькая).

«В среднем в бизнес-классе для коттеджей ежемесячные платежи составляют 12000-20000 рублей, для таунхаусов 10000-15000 руб., и для квартир 4000-8000 руб.

Как правило, на этапе продажи сразу оговаривается не только размер платежей, но и порядок его изменения. В основном это % роста в год. Поднимаются платежи один раз в год», - рассказал эксперт.

Екатерина Орлова, директор по маркетингу «АИН-Девелопмент» говорит, что вся инфраструктура любого поселка содержится за счет жителей. Есть различия только в форме оплаты и организации обслуживания. Наиболее распространены, по ее словам, два варианта: когда инфраструктура принадлежит управляющей компании или собственникам - в любой форме их объединения, например, ТСЖ. В первом случае со всеми жителями заключается договор на обслуживание, и УК может изменять плату при необходимости. Преимуществом данной формы является профессиональный и комплексный подход к обслуживанию, но во многих поселка распространенна форма самоуправления, когда размер ежемесячных платежей обсуждается на общем собрании и принимается исходя из реальных, фактических затрат на обслуживание.

По стоимости обслуживание инфраструктуры зависит исключительно от набора услуг. По данным госпожи Орловой, в поселках бизнес-класса и элитных, на территории которых есть такие объекты, как фитнес, бассейн, детские сады, медицинские пункты, досуговые комплексы – расходы могут составлять порядка 60 000 – 70 000 руб. в месяц. Естественно, это цифра отличается от платежей в поселках бизнес-класса, где есть только базовый набор инфраструктуры. В поселках эконом-класса жители могут позволить себе ежемесячные платежи не более 15 000 руб. в месяц, именно по этой причине в таких поселках или изначально строится только стандартный минимальный объем объектов инфраструктуры, или же построенные дополнительные объекты сдаются в аренду или консервируются.

Также Екатерина Орлова говорит, что есть альтернативный вариант, наиболее выгодный для жителей, но используемый в основном в поселках бизнес и элит класса – это когда поселок строится или совместно с домом отдыха или в непосредственной близости к функционирующему, с договоренностью о совместном использовании инфраструктуры. Например, поселки «Эдем», «Единство», «Дубрава-2», «Яр», «Турар» - жителям этих поселков доступна вся инфраструктура расположенного рядом с ними отеля Foresta. Содержание и обслуживание в данном случае происходит не за счет жителей поселков, а за счет самого гостиничного комплекса.

Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, в свою очередь, считает, что цена домовладения одного класса в поселках с обширной инфраструктурой и небольшой при прочих равных условиях может отличаться не сильно. На маленьких территориях, как правило, не создают богатой инфраструктуры, поскольку она себя не окупает. «На большой территории, где располагается большое количество домов, например в поселке Millennium Park, можно создать большой и интересный набор коммерческой инфраструктуры. Поэтому здесь создаются элитный теннисный клуб на 10 кортов, ресторан на 3000 м2, детский клуб, открытый бассейн. Эта инфраструктура будет окупаться за счет размеров поселка», - рассказал эксперт.

Инфраструктура и конфликты

Мы опросили наших экспертов, возникают ли конфликты на почве того, что содержание излишней инфраструктуры оказывается слишком накладным, бывают ли на этой почве бытовые конфликты.

Александр Рыков рассказал, что даже инфраструктура тут может быть не при чем. По словам эксперта, некоторые люди вообще не хотят ни за что платить. Даже за содержание дворников, например.

Наталья Бланкова говорит, что конфликты всегда могут возникнуть, даже если причина и не всегда обоснована. В любом случае жители могут создать свое ТСЖ и заниматься управлением самостоятельно. Но, по словам эксперта, такие случаи крайне редки, ведь управление поселком – это очень хлопотное дело и для учета всех нюансов необходим определенный опыт работы в данной непростой области. Если жители не довольны качеством или стоимостью услуг, то чаще всего они просто меняют директора в УК.

Екатерина Орлова рассказала, что такие конфликты возникают постоянно. Причем, не только на этапе содержания, но и уже на этапе строительства. «Часто люди не осознают полностью, насколько сложно финансово им может оказаться позволить себе разнообразную инфраструктуру в поселке. Еще один момент – на этапе строительства содержание обходится в одну сумму, а при введении в эксплуатацию увеличивается обычно в 2-3 раза», - говорит эксперт.

По словам госпожи Орловой, по опыту в строящихся поселках может быть до 20% должников, не оплачивающих взносы по нескольку месяцев. А особенно, если жители не ведут на данный момент строительство на своем участке. «Именно поэтому с профессиональной точки зрения поселки без подряда – это очень высокорисковые проекты, и благополучное проживание и функционирование поселка в них еще больше зависит лишь от субъективных факторов сознательности и ответственности каждого жителя.

В случае же, если построенная инфраструктура становится не по карману многим жителям, она консервируется или сдается в аренду», - говорит эксперт.

Елена Максименкова говорит, что конфликты могут возникать там, где отсутствует единая однородная среда по категориям проектов и, следовательно, по, так называемому, статусу жильцов. «Например, в поселках с землей «без подряда», при равной стоимости земли, дома могут отличаться по стоимости. Соответственно, платежеспособность жителей также различается. Поэтому могут возникать разногласия по поводу набора инфраструктуры.

Если проект предполагает однородный портрет покупателей, то конфликтов, как правило, не бывает. Дома должны быть сопоставимы по цене, по площади. Равноценный продукт гарантирует равноценных пользователей и единство интересов по развитию и благоустройству поселка», - рассказал эксперт.

Необходимо и достаточно

Так какая же инфраструктура является необходимой и чего можно не строить, чтобы избежать излишнего удорожания проекта и нагрузки по платежам.

Александр Рыков говорит, что все должно быть увязано со здравым смыслом. «Если что-то есть за забором, то, наверное, это не нужно строить в поселке. Ну или наоборот, если чего-то нет даже в 10 км, а для жизни нужно, то желательно это построить.

А нужен обычно магазин для совершения ежедневных оперативных покупок, чем-то нужно занимать детей, а все остальное – это дополнительные опции, которые увеличивают себестоимость, но и повышают привлекательность жилья. Сейчас чаще всего не хватает объектов для детей: школ, детских садов, клубов и даже площадок», - рассказал эксперт.

Екатерина Орлова считает, что обязательным является стандартный набор, включающий охрану, благоустроенные зоны для прогулок, спортивная и детская площадки. Данная инфраструктура доступна для всех классов поселков. Если рассматривать поселки эконом класса, то, скорее всего, все остальные объекты или будут не по карману или качество услуг и объектов инфраструктуры будет низкого уровня. «Самым же разумным вариантом является приобретение дома в поселке поблизости от уже функционирующих объектов необходимой инфраструктуры, в особенности таких, как фитнес-центры, рестораны, развлекательные центры, горнолыжные спуски, гольф-клубы, детские сады и школы, магазины и торговые комплексы, бассейны и катки, конноспортивные комплексы и так далее. Содержание вышеперечисленных объектов весьма накладно», - говорит эксперт.

Как избежать подводных камней

Напоследок, совет нашим читателям от экспертов: как же избежать подводных камней, связанных с инфраструктурой будущего поселка?

Екатерина Орлова считает, что, прежде всего, покупателю нужно ответственно принять решение о том, сколько ежемесячно он сможет тратить на обслуживание инфраструктуры. Исходя из этой суммы – определиться, какая инфраструктура конкретно для него является желательной, какая – необходимой, а на что он точно не готово тратить свои средства. Далее уже, по словам эксперта, необходимо подобрать поселок, максимально отвечающий по набору объектов инфраструктуры.

«При принятии решения о покупке в поселке домовладения, нужно ознакомиться со сметной стоимостью заявленных объектов инфраструктуры (если она еще не построена), расчетом ежемесячных взносов на ее обслуживания и списком расходов, из которых формируется этот ежемесячный взнос. Также необходимо выяснить, кто будет обслуживать поселок – объединение жителей или управляющая компания, в последнем случае внимательно ознакомиться с договором и особенно с прописанном в нем порядком изменения размеров ежемесячных взносов», - заключила госпожа Орлова.

Портал Move.su желает Вам удачного поиска дома – и поселка именно с той инфраструктурой, которая нужна лично Вам!

Автор Калачихина Евгения
http://digest.subscribe.ru

Комментариев нет:

Отправить комментарий